Für Mieter, Vermieter und Eigentümer

Immobilien-Rechtsschutz

Beim Immobilienrechtsschutz handelt es sich um eine Versicherung auf freiwilliger Basis. Sie ist weniger verbreitet als andere Rechtsschutzversicherungen. Sie kann Ihnen allerdings als Bauherr, Stockwerk- oder Immobilieneigentümer in vielen Lagen nützliche sein.

Versicherte Rechtsgebiete:

  • Schadenersatzrecht
  • Strafrecht
  • Versicherungsrecht
  • Nachbarrecht
  • Mietrecht
  • Arbeitsrecht
  • Eigentums- und Sachenrecht
Immobilienrechtsschutz
Zwischen Vermieter und Mieter kann es
schnell zum Rechtsstreit kommen

Die angegebenen Rechtsgebiete und die Leistungen sind sehr allgemein gehalten und weichen von Gesellschaft zu Gesellschaft ab. Die geltenden Leistungen finden Sie in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB).

Geld sparen durch kombinierte Immobilienrechtsschutzversicherung

Da der Immobilienrechtsschutzversicherung weniger verbreitet ist, bezahlen Sie dementsprechend mehr für die Prämien. Dies können Sie verhindern, in dem Sie eine kombinierte Rechtsschutzversicherung abschliessen. Bei einigen Anbietern kann die Immobilienrechtsschutzversicherung ein Teil der Betriebsrechtsschutzversicherung sein. Es gibt auch Versicherer, die eine Privatrechtsschutzversicherung inklusive Immobilienrechtsschutz anbieten.

Gerade bei der Immobilienrechtsschutzversicherung lohnt es sich für Sie, die Angebote und Leistungen der einzelnen Gesellschaften zu vergleichen.

Darf der Vermieter bei Kinderlärm kündigen?

Kinder sollen spielen dürfen. Spielen ist etwas, was eine schöne Kindheit ausmacht. Und Spielen ist etwas, was nicht immer geräuscharm zugeht. Das gilt auch, wenn Kinder in der Wohnung in einem Mietshaus spielen. Aber natürlich haben auch sie beim Lärmen gewisse Regeln zu akzeptieren. Einerseits gibt es Ruhezeiten, andererseits darf der Lärm auch abseits der Ruhezeiten nicht ein erträgliches Mass übersteigen.

Genau hier liegt jedoch das Problem: Was erträglich ist, ist fast immer Ermessenssache. Besteht Uneinigkeit  bei einem durch Kinder verursachten Lärmpegel, sollten die verschiedenen Parteien daher mit etwas Kompromissbereitschaft und Toleranz das Gespräch suchen. Nur wenn alles Andere nicht weiterhilft und die Situation auf mindestens eine der streitenden Parteien unerträglich wirkt, sollte man auch einen Rechtsstreit in Erwägung ziehen. In solchen Fällen ist es dann oftmals vorteilhaft, mit einer Rechtsschutzversicherung abgesichert zu sein.

Kinder dürfen…

Kinder dürfen „spielen, hüpfen, lachen, Fangen spielen, auf dem Bobbycar herumfahren, singen und auch mal kreischen“. So heisst es in der Zeitschrift «M&W des Mieterinnen- und Mieterverbands (Ausgabe: Dezember 2014). Die Zeitschrift verweist dabei auf ein Urteil des Genfer Berufungsgerichts vom 7. August 2013, das das Recht von Kindern stärkt, auch einmal etwas geräuschvoller zu spielen.

Grenzen werden einerseits durch Ruhezeiten definiert, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, heisst es in der „M&W“ weiter. Andererseits gilt in der Schweiz eine allgemeine Nachtruhe ab 22 Uhr. Nach dieser Zeit sind Dinge wie lautstarkes Spielen von Kindern nicht gestattet. Aber auch vor dieser Zeit haben Kinder natürlich keinen Freischrein für unbegrenzte Lautstärke.

Gesetzliche Grundlagen liefert das OR

Grundlagen für ein Urteil, inwieweit Kinderlärm zumutbar ist oder nicht, liefert das Obligationenrecht. Hier heisst es in Paragraf 257f unter anderem: „Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.“

Das bedeutet also, dass grundsätzlich eine Wohnungskündigung durch den Vermieter aufgrund von Rücksichtslosigkeit des Mieters bzw. seiner Familie möglich ist. Sehr starker Lärm ist eine Rücksichtslosigkeit. Wirklich weiter hilft die Sache allerdings nicht, weil natürlich weiterhin offen bleibt, ab wann Kinderlärm als nicht hinzunehmende Rücksichtslosigkeit gilt. Das Urteil aus Genf hat etwas mehr Klarheit geschaffen und auch die Rechte der Familien mit Kindern gestärkt. Das heisst natürlich noch immer nicht und darf es auch nicht heissen, dass Kindern beim Lärmen keinerlei Grenzen gesetzt werden. Bleibt immer noch die Frage: Wie definiert man die Grenze?

Hausbesitzer können vermieten, an wen sie wollen!

Eventuell kann sich ein Hausbesitzer die Sache ganz einfach machen. „Da unsere Rechtsordnung keinen Zwang zum Vertragsabschluss kennt, kann er Wohnungsbewerbern mit Kindern konsequent Absagen erteilen“, heisst es im Magazin M&W. Ein solches Vorgehen bleibt vergleichsweise problemlos, solange nicht allzu viele Vermieter diesen Weg beschreiten. Falls aber doch zu viele auf die Idee kommen, könnte das Wohnungsangebot für Familien mit Kindern knapp werden, sodass sich die Politik zu Massnahmen gezwungen sieht. Aber davon ist die Schweiz derzeit wohl deutlich entfernt.

Allerdings haben Hausbesitzer auch dann keine Garantie für ein kinderloses Haus, wenn sie nur an Kinderlose vermieten. Sollte sich etwa ein kinderloses Paar im Mietshaus nämlich dafür entscheiden, Eltern zu werden, ist das kein Kündigungsgrund. Der Mieterinnen- und Mieterverband verweist hier auf Artikel 271a des Obligationenrechts. In ihm steht, dass eine Kündigung durch den Vermieter unter anderem dann anfechtbar ist, wenn sie ausgesprochen wird „wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.“ Alleine die Tatsache, dass ein Paar ein Kind bekommt, ist kein wesentlicher Nachteil.

Rechtsschutzversicherung hilft dabei, Rechte einzufordern

Fassen wir zusammen: Bei der Frage rund um Kinderlärm bleibt relativ viel Ermessensspielraum. Sollte es Streit geben, der nicht in einem vernünftigen Gespräch der einzelnen Parteien zu klären ist, könnte eine Mediation mit einem professionellen Mediator hilfreich sein. Hilft auch das nicht weiter, ist meistens ein Rechtsstreit das letzte Mittel der Konfliktlösung. Um ihn zu nutzen, kann eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein, die den Versicherten beim Rechtsstreit finanziell absichert.

Mieter haben Anspruch auf Mietzinsreduktion

Wer in der Schweiz eine Wohnung mietet, hat Anrecht auf klares Wasser aus der Leitung. Kommt beispielsweise nach dem Aufdrehen des Wasserhahns trübes Wasser aus der Leitung, kann der Mieter nach einer Mitteilung an den Vermieter und nach einer festgelegten Frist den Mietzins kürzen, falls der Vermieter das Problem nicht löst. Darauf hat der Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz (MV) in seinem Magazin „mieten & wohnen“ vom März 2015 aufmerksam gemacht. Beim Einbehalten der Miete muss man allerdings bestimmte Auflagen einhalten. Sollte es zum Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter kommen, kann eine passende Rechtsschutzversicherung helfen.

Die Sache mit dem dreckigen Wasser

Im MV-Magazin wurde ein Fall aus der Hotline des MV dokumentiert: In der Wohnung eines Mieters kam aus der Wasserleitung stets für einige Sekunden schwarz gefärbtes Wasser heraus, ehe dann klares Wasser folgte. Der darüber informierte Vermieter hatte zwar eine Wasserprobe zur Untersuchung geschickt, dem Mieter das Ergebnis der Untersuchung dann jedoch nicht mitgeteilt. Stattdessen wollte er ihn mit der Aussage „Die Sache sei nicht so schlimm“ abspeisen. „Was kann ich machen?“ war die Frage, die der Mieter gestellt hatte.

Der Vermieter muss das Problem mit dem schwarzen Wasser abstellen, unabhängig davon, ob das verfärbte Wasser gefährlich ist oder nicht, antwortete Anna Kley vom MV im Magazin. Falls er das versäumt, kann der Mieter dem Vermieter mit einer Mietminderung drohen. Das muss mit einem eingeschriebenen Brief und einer Fristsetzung geschehen, heisst es im MV-Magazin.

Grundlage der möglichen Mietminderung ist Artikel 259d des Obligationenrechts. Hier heisst es: „Herabsetzung des Mietzinses – Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.“

Die nächsten Schritte nach Ablauf der Frist sind der Kontakt mit der Schlichtungsbehörde und Einzahlungen der einbehaltenen Mietbeträge auf ein von der Schlichtungsbehörde genantes Konto, schreibt der MV. Die Adresse der jeweils nahe am eigenen Wohnort liegenden Schlichtungsbehörde findet man auf Mietrecht.ch. Die Aufgaben einer Schlichtungsbehörden werden in Artikel 201 der Schweizerischen Zivilprozessordnung definiert: „Die Schlichtungsbehörde versucht in formloser Verhandlung, die Parteien zu versöhnen. Dient es der Beilegung des Streites, so können in einen Vergleich auch ausserhalb des Verfahrens liegende Streitfragen zwischen den Parteien einbezogen werden.“

Bei der Frage, ob eine Mietminderung sinnvoll ist und falls ja, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, können Fachleute des Mieterinnen- und Mieterverbands oder aber andere mit Mietrecht vertraute RechtsanwältInnen weiterhelfen.

Wie hoch mögliche Mietminderung aufgrund von Mängeln in der Wohnung sein können, zeigt der Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz in seinem Merkblatt „Mietzinsreduktion bei Mängeln“. Darin listet er anhand von Gerichtsurteilen auf, welche Mietsenkungen bei welchen Schäden von Gerichten akzeptiert wurden. In einem Fall, in dem während acht Tagen im Monat zeitweise die Warmwasserzufuhr ausgesetzt war, gab es beispielsweise eine Mietminderung von 5%.

Die Schlichtungsbehörde ist immer erste Anlaufstation bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Manchmal reicht der Weg zu ihr aber nicht aus, um den Streit zu schlichten. Dann kommt es zu einem Rechtsstreit. In solch einem Fall ist oft eine Privatrechtsschutzversicherung nützlich, die das Rechtsgebiet „Mietrecht“ beinhaltet. Sie kann den Versicherten beispielsweise im Vorfeld des möglichen Gerichtsstreits durch anwaltliche Beratung unterstützen und während des Gerichtsstreits dann durch anwaltlichen Beistand.

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